시장접근법

핵심 요약

- 시장접근법은 동일하거나 유사한 항목의 실제 시장 거래 가격을 직접 참고한다. - 활성시장이 존재하고 비교 가능한 거래가 충분할 때 신뢰도가 높다. - 시장 데이터가 적절하지 않거나 항목이 특수한 경우 조정이 필요하며, 이는 감사인이 검증해야 하는 경계 영역이다.

작동 방식

비상장 회사에 시장접근법을 적용하면 비교회사 선정에서부터 판단 싸움이 시작된다. 경영진은 회계추정을 수립할 때 시장접근법을 선택할 수 있다. ISA 540.13(a)에 따르면 감사인은 경영진이 선택한 방법이 적절한지 평가해야 한다. 시장접근법이 활성시장이나 최근의 비교 가능한 거래에 기반한다면 감사인의 평가 부담은 낮다. 그러나 시장 데이터가 부재하거나 경영진이 비교 불가능한 거래를 조정 근거로 삼았다면 감사인은 그 조정의 적절성을 실질적으로 테스트해야 한다.

시장접근법의 강점은 객관성이다. 강점의 약점은 유사성이다. 두 거래가 동일할 수 없으므로 조정이 불가피하며, 조정의 정당성이 감사인의 검증 대상이 된다.

산출 예시: 스톡홀름 부동산 평가

의뢰인: 스웨덴 부동산 개발사 Södermalm Fastigheter AB, FY2024, IFRS 보고, 투자부동산 평가

경영진은 스톡홀름 중심부의 사무실 건물(면적 8,500㎡, 임차 현황 95%)을 시장접근법으로 평가했다. 최근 12개월 내 동일 지역의 비교 거래 3건을 수집했다.

1단계: 비교 거래 식별

3건의 참고 거래는 다음과 같다. - Norrmalm 지역 사무실, 면적 7,200㎡, 임차율 92%, 거래가 1억 2,000만 SEK (거래일: 2024년 3월) - Stureplan 인근 사무실, 면적 9,100㎡, 임차율 88%, 거래가 1억 3,500만 SEK (거래일: 2024년 7월) - Södermalm 지역 상업용 건물, 면적 6,900㎡, 임차율 94%, 거래가 9,800만 SEK (거래일: 2024년 5월) - Östermalm 인근 사무실, 면적 8,800㎡, 임차율 90%, 거래가 1억 3,000만 SEK (거래일: 2024년 6월)

조서 기록: ISA 540.A12에 따른 정보원의 신뢰성 평가. 각 거래에 대해 공개 등기부 기록, 중개인 리포트, 거래 계약서 사본을 조서에 첨부. 거래일이 최대 12개월 이내임을 확인.

2단계: 단위당 가격 산출 및 조정 필요성 평가

거래별 단위당 가격(SEK/㎡): - Norrmalm: 1억 2,000만 ÷ 7,200 = 16,667 SEK/㎡ - Stureplan: 1억 3,500만 ÷ 9,100 = 14,835 SEK/㎡ - Södermalm(참고): 9,800만 ÷ 6,900 = 14,203 SEK/㎡ - Östermalm: 1억 3,000만 ÷ 8,800 = 14,773 SEK/㎡

범위는 14,203~16,667 SEK/㎡에 분포한다. Norrmalm 거래는 최상의 위치(지하철역 200m)로 프리미엄을 정당화한다.

조서 기록: 각 거래 위치의 지리적, 인프라적 특성을 기술한 조서. 임차율 차이가 가격에 미치는 영향(통상 2~3% 범위)에 대한 산업 데이터 참고.

3단계: 의뢰인 자산에 적용

피감사회사의 자산은 면적 8,500㎡, 임차율 95%, Södermalm 주변부(지하철역 500m) 위치다.

조정된 참고 단위가격은 14,850 SEK/㎡ (위치 및 임차율 고려).

평가액 = 8,500 × 14,850 = 1억 2,622만 SEK.

경영진의 평가액: 1억 2,650만 SEK (차이 0.2%).

조서 기록: 비교 거래와의 주요 유사점 및 차이점을 기술. 위치 조정의 근거 문서(부동산 중개 협회 리포트에서 50m 거리 변화에 따른 영향도 인용). 최종 평가액에 도달하기 위해 경영진이 적용한 논리의 타당성 평가.

경영진의 시장접근법 적용은 활성 거래 데이터에 기반하고, 조정이 합리적이며, 최종 평가액이 비교 거래 범위 내에 있어 감사인의 평가 절차에 합격한다.

감사인과 경영진이 착각하는 부분

감리 사례에서 가장 자주 등장하는 두 가지 패턴이 있다. 둘 다 시장접근법의 형식만 빌리고 실질을 비워놓은 경우다.

- 시장 데이터 부재 시에도 시장접근법을 강행: 거래 3건 미만, 거래일이 12개월 이상 전, 또는 지역 시장이 불활성인 경우 시장접근법의 신뢰도는 급락한다. 이 경우 경영진은 원가접근법이나 수익접근법으로 전환해야 하며, 감사인이 이를 검증하지 않으면 회계추정이 부적절하다. ISA 540.13(a)는 "경영진이 선택한 방법의 적절성"을 평가하도록 요구하는데, 데이터 부재 상황에서 시장접근법 고집은 방법 자체의 적절성 결여다.

- 조정의 자의성: 경영진이 "이 거래는 우리 자산과 다르므로 30% 조정이 필요합니다"라고 기술했을 때 조정 근거 없음은 감사인의 일반적인 지적이다. ISA 540.A17은 조정이 객관적 데이터 또는 업계 표준에 기반해야 함을 시사한다. 감사인이 조정 근거의 신뢰성을 검증하지 않으면 거래 데이터의 객관성 장점이 상실된다.

관련 용어

- 공정가치 : 시장접근법이 적용되는 회계 목표. 공정가치는 세 가지 접근법 중 하나로 측정된다. - 수익접근법 : 미래 현금흐름 기반의 공정가치 추정. 시장접근법과 달리 주관적 판단이 더 크다. - 원가접근법 : 교체원가 또는 취득원가 기반의 추정. 시장 데이터 부재 시 대체 방법. - 회계추정 : ISA 540의 관할 범위. 시장접근법은 회계추정 측정 방법의 하나다. - ISA 540 감사 절차 : 회계추정 감사의 전체 요구사항. 시장접근법은 ISA 540의 맥락 내에서만 의미가 있다.

관련 ISA 기준

ISA 540.11은 경영진이 공정가치 측정에 사용할 수 있는 세 가지 접근법을 개략한다. 시장접근법이 적용 가능하다면 제 경험상 신뢰도가 가장 높다. ISA 540.13(a)는 감사인에게 경영진이 선택한 방법의 적절성을 평가할 의무를 부과한다. 만약 시장 데이터가 충분하다면(활성시장, 최근 거래) 시장접근법의 적절성은 자명하다. 데이터가 부족하다면 적절성 검증이 더욱 절실하다.

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