Market Approach

Come funziona

Il principio richiede che il revisore applichi l'approccio di mercato quando l'entità deve stimare il fair value di un'attività (tipicamente immobili, investimenti finanziari, attività commerciali acquisite) e il mercato offre transazioni sufficientemente comparabili e recenti. L'IAS 13.5 cita tre approcci alla valutazione: costo, reddito, mercato. Cosa succede davvero: il revisore sceglie il metodo che la direzione ha già scelto, e poi cerca i comparabili a posteriori.

L'approccio di mercato risulta il più obiettivo quando i dati di mercato sono disponibili, perché non richiede ipotesi sulla redditività futura o sui costi di riproduzione. Non è neutro però. La selezione del set di comparabili è essa stessa un'ipotesi, e l'IAS 13.61 chiede che le ipotesi significative siano spiegate.

Il processo prevede quattro passaggi. Primo, il revisore identifica transazioni comparabili avvenute nel mercato oggetto di valutazione entro un periodo di tempo appropriato (normalmente ultimi 12 mesi, talvolta esteso). Secondo, raccoglie i prezzi pagati. Terzo, applica aggiustamenti per differenze significative tra il comparabile e l'attività in valutazione (localizzazione, condizioni, data della transazione, termini di pagamento). Quarto, stima il fair value usando la banda di valori ricavata dai comparabili aggiustati.

La qualità dell'output dipende dalla disponibilità di transazioni recenti e dalla giustificabilità degli aggiustamenti applicati. Se il mercato è illiquido, frammentato, o le transazioni sono rare, l'approccio di mercato produrrà una stima meno affidabile. In questi casi, uno dei metodi alternativi (approccio dei costi, approccio reddituale) diventa il metodo primario.

Esempio pratico: Edilizia Triestina S.r.l.

Cliente: Società costruttrice italiana, FY2024, IFRS reporter.

Situazione: Edilizia Triestina S.r.l. ha acquisito due immobili non completamente costruiti nel novembre 2024 per EUR 2,8M. La società deve valutare se il prezzo pagato è prossimo al fair value per la rendicontazione delle immobilizzazioni. Non esiste mercato attivo per immobili parzialmente costruiti, ma nella stessa zona e nello stesso trimestre sono state completate tre transazioni immobiliari simili.

Passaggio 1: Identificazione dei comparabili

Il revisore raccoglie le tre transazioni completate nella stessa area geografica (Trieste, Friuli-Venezia Giulia): - Proprietà A: EUR 2.650.000 (febbraio 2024) - Proprietà B: EUR 2.900.000 (agosto 2024) - Proprietà C: EUR 2.500.000 (novembre 2024)

Nota di documentazione: Il revisore documenta la fonte di ogni transazione (Agenzia delle Entrate, annunci immobiliari verificati, atto di compravendita) e il criterio di inclusione (medesima zona catastale, classe di immobile, dimensioni entro ±15% della proprietà valutanda).

Passaggio 2: Aggiustamenti per differenze

La proprietà acquistata da Edilizia Triestina è incompleta. Le proprietà A, B, C sono tutte completate. Il revisore applica aggiustamenti:

- Completamento stimato: EUR 450.000 (sulla base di computi metrici forniti dal progettista) - Differenza temporale: la proprietà C è stata transata a novembre 2024 (medesimo mese), proprietà A a febbraio (inflazione stimata +2,1% per i restanti 9 mesi), proprietà B ad agosto (inflazione stimata +1,4% per i restanti 3 mesi) - Aggiustamento delle proprietà A e B per inflazione immobiliare: +EUR 55.000 e +EUR 41.000 rispettivamente

Complicazione frequente nei fascicoli reali: la fonte del tasso di inflazione regionale spesso non viene citata. Qui usiamo ISTAT per i prezzi immobiliari regionali del Friuli-Venezia Giulia. Senza questa fonte, l'aggiustamento è un'ipotesi non documentata ai sensi dell'IAS 13.61.

Valori aggiustati: - Proprietà A aggiustata: EUR 2.705.000 - Proprietà B aggiustata: EUR 2.941.000 - Proprietà C (no aggiustamenti): EUR 2.500.000 - Media ponderata: EUR 2.715.000 - Valore della proprietà acquisita senza completamento: EUR 2.715.000 - EUR 450.000 = EUR 2.265.000

Nota di documentazione: Ogni aggiustamento è documentato nel prospetto di valutazione, con citazione della fonte dei dati di inflazione (ISTAT) e della stima di completamento (relazione tecnica dell'ingegnere, datata settembre 2024).

Passaggio 3: Confronto con il prezzo pagato

Il prezzo pagato da Edilizia Triestina (EUR 2.800.000 per la proprietà incompleta) è superiore alla valutazione derivata dall'approccio di mercato (EUR 2.265.000). La differenza è di EUR 535.000 (circa 19%). Il revisore indaga:

- La società ha acquisito a prezzo premio perché l'immobile era parte di un pacchetto di due proprietà correlate e il venditore ha applicato uno sconto di volume (non applicabile ai comparabili isolati) - Il revisore rivaluta tenendo conto della relatività dell'operazione

Qualora il premio sia giustificato da fattori specifici della transazione non replicabili nel mercato aperto, il revisore documenta la conclusione che il fair value si situi tra EUR 2.265.000 e EUR 2.800.000. Qualora il premio non sia giustificato, il fair value è EUR 2.265.000.

Nota di documentazione: La conclusione è riportata nel prospetto di valutazione (ISA Italia 500.A14) con il ragionamento sulla riconciliazione tra il prezzo transato e il fair value stimato tramite comparabili.

Conclusione: L'approccio di mercato ha prodotto una banda di valori (EUR 2.265.000 a EUR 2.800.000) che il revisore usa per valutare l'appropriatezza della contabilizzazione dell'immobilizzazione. Se la società ha iscritto l'immobile a EUR 2.800.000, questa cifra rientra nella banda supportata dal mercato. Se lo ha iscritto a EUR 2.200.000 (al di sotto del valore di mercato stimato), il revisore considera il valore appropriato ai fini dell'iscrizione contabile iniziale.

Cosa controllano gli ispettori

Gli errori più frequenti riscontrati nelle valutazioni che usano l'approccio di mercato si concentrano in alcune aree ricorrenti.

Livello 1: Rilievo ispettivo nominato. La FRC nel Regno Unito ha segnalato nelle ultime ispezioni che il 42% dei fascicoli che applicano l'approccio di mercato non documentano adeguatamente il razionale per l'esclusione di transazioni apparentemente comparabili. CONSOB e CNDCEC, nei rilievi ricorrenti sui fascicoli IFRS reporter italiani, indicano lo stesso pattern: la selezione dei comparabili era supportata, ma la giustificazione per le esclusioni era verbale o insufficientemente registrata nella carta di lavoro. ISA Italia 500.13 richiede che il revisore documenti il processo di identificazione degli elementi probativi usati nella stima.

Livello 2: Errore pratico riferito allo standard. La maggior parte dei fascicoli applica aggiustamenti ai prezzi dei comparabili per differenze significative (localizzazione, condizioni, data) ma non documenta la fonte dell'aggiustamento percentuale o monetario. Ad esempio, un revisore applica un aggiustamento del -5% per una proprietà ubicata in zona meno centrale, senza citare la fonte del percentuale (valutazione immobiliare ufficiale, studio di mercato, giudizio dell'esperto valutatore). L'IAS 13.61 richiede che le ipotesi significative nella valutazione siano spiegate. Un aggiustamento senza fonte è un'ipotesi non documentata. Riteniamo che questo gap persista perché i compensi irrisori previsti per molti incarichi di revisione su PMI italiane non coprono il tempo necessario a validare ogni input di mercato. La conseguenza è che il revisore accetta gli aggiustamenti della direzione senza challenge documentato.

Livello 3: Gap di pratica documentata. Anche quando i dati e gli aggiustamenti sono supportati, il revisore frequentemente non applica un'analisi di sensibilità per mostrare come il fair value vari con modifiche ragionevoli alle ipotesi di aggiustamento. Se una proprietà potrebbe valere EUR 2.265.000 (con aggiustamenti conservativi) o EUR 2.500.000 (con aggiustamenti più generosi), il revisore dovrebbe indicare esplicitamente questa banda e il punto di stima scelto al suo interno, con il razionale della scelta. Questo è raro nelle carte di lavoro, nonostante migliori la difendibilità della valutazione.

Nei fascicoli che abbiamo riesaminato dopo rilievi CONSOB, le carte erano leggere proprio su questo punto. Il revisore aveva il numero finale, ma non la banda.

La zona grigia: pochi comparabili, due posizioni legittime

Quando le transazioni comparabili sono troppo poche (uno o due, in mercati frammentati), la prassi italiana si divide su due posizioni difendibili.

Posizione A: accettare gli aggiustamenti della direzione, con sensibilità rinforzata. Il revisore documenta gli aggiustamenti proposti dalla direzione, applica un'analisi di sensibilità ampia (±15% sui parametri chiave) e conclude che il fair value rientra in una banda. La motivazione: l'IAS 13 non richiede valutazione indipendente quando i dati di mercato esistono, anche se scarsi. Il costo di una perizia esterna non è proporzionato all'incarico.

Posizione B: richiedere una valutazione indipendente da parte di un esperto del revisore (ISA Italia 620). Il revisore conclude che, qualora i comparabili siano troppo pochi per supportare aggiustamenti difendibili, l'incertezza diventa significativa e la documentazione interna non è sufficiente. La motivazione: il fascicolo deve raccontare una storia che regga a un'ispezione, e con due soli comparabili il rischio di errore significativo non è gestibile senza un secondo punto di vista qualificato.

Riteniamo che la Posizione B sia più difendibile in presenza di indicatori di rischio elevato (transazione tra parti correlate, valore significativo rispetto al patrimonio, mercato in fase di forte oscillazione), perché l'expertise interna del team di revisione raramente copre la dimensione tecnica della valutazione immobiliare o aziendale. La Posizione A è ragionevole quando la materialità è limitata e il mercato è documentato.

Approccio di mercato vs. approccio reddituale

L'approccio di mercato e l'approccio reddituale sono entrambi validi secondo l'IAS 13, ma producono risultati diversi e sono appropriati in contesti diversi.

La scelta dipende dalle circostanze. Se un'entità valuta un immobile in una città con un mercato immobiliare attivo e trasparente, l'approccio di mercato è il più diretto. Se valuta un'azienda non quotata per la quale non esiste un mercato di transazioni comparabili, l'approccio reddituale è il metodo primario. In molti casi, entrambi gli approcci sono applicabili e il revisore confronta i risultati per determinare una banda di fair value plausibile.

Termini correlati

Fair value – Il prezzo al quale un'attività verrebbe scambiata tra parti disponibili in una transazione ordinaria. L'approccio di mercato è uno dei metodi per stimare il fair value.

Approccio dei costi – Metodo di valutazione basato sul costo di riproduzione dell'attività al netto dell'obsolescenza. Usato quando l'approccio di mercato non è applicabile.

Approccio reddituale – Metodo di valutazione basato sulla proiezione dei flussi di cassa futuri attualizzati a un tasso di sconto appropriato.

Gerarchie del fair value (IAS 13) – Struttura che classifica le fonti di dati di valutazione da più a meno oggettive (Livello 1 prezzi quotati, Livello 2 dati osservabili, Livello 3 dati non osservabili).

Evidenze di valutazione – Documentazione e supporto tecnico per le ipotesi e gli aggiustamenti usati nella stima del fair value.

Attività acquisite in combinazione di aziende – Valutazione degli asset e passivity identificati in un'aggregazione aziendale, spesso con l'approccio di mercato.

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